Рынок недвижимости под склады явственно ощущает дефицит качественных низко- и среднетемпературных складов. Но ситуация нуждается в коррекции, ведь холодильные распределительные центры являются важным звеном сложной системы поставок. На данный момент многие торговые и производственные компании используют не самое удобное решение – самостоятельно строят такие комплексы либо занимаются переоборудованием имеющихся площадей. Руководитель ГК «Бизнес Сити» Роман Селин поделился своим опытом в том, что должно быть учтено при реализации таких проектов.
По данным аналитиков из штата «Бизнес Сити», на данный момент спрос на склады для хранения продовольственной группы товаров, фруктов и овощей, косметических и лекарственных препаратов и т.п. на 20-30% превышает имеющееся предложение. Особенно ощутим дефицит в крупных городах, которые находятся на пересечении международных транспортных коридоров. Это связано с тем, что фармацевтика, а также охлажденные и замороженные продукты импортируются большими объемами.
Несколько лет назад инвестиционный интерес к низко- и среднетемпературным складам возрос во многих регионах, но реализации проектов помешал кризис. Сейчас же работа над этими проектами возобновляется, но по-прежнему лидерство в нише удерживают реконструированные хладокомбинаты и холодильное оборудование, встроенное в обычные складские помещения. В Московском регионе только треть от общего количества складов-холодильников (их общая площадь составляет 700 тыс м2) по праву могут считаться современными холодильно-складскими комплексами.
Проекты по строительству «холодных» складов требует больших капиталовложений. Стоимость одного квадратного метра холодильно-складского комплекса примерно в 1,5-2 раза выше стоимости квадратного метра обычного склада. А окупаемость их составляет зачастую более 10 лет. Этим объясняется инертность сегмента. Спекулятивные инвесторы выбирают быстроокупаемое строительство. Кроме того, нормативно-правовая база безнадежно устарела, а процедуры административного согласования растягиваются на недопустимо длительный период.
Пока рынок не может предложить качественные решения, все больше торговых компаний выбирают схему built-to-suit, по которой холодильный склад строится под нужды конкретной компании. Во многих случаях предпочтение отдается реконструкции обычных складов.
Из-за того, что нишевой складской девелопмент не имеет достаточного опыта, часто допускаются ошибки, дорого обходящиеся компаниям. Так как заказчики далеко не всегда способны четко сформулировать необходимые им технико-экономические параметры, порой расчет мощности ресурсоемкого дорогого холодильного оборудования оказывается неразрешимой задачей. Также нередко происходят конструктивные просчеты, к которым можно отнести ошибки, допущенные при планировании логистики, изолировании полов и создании внешних теплоизолирующих контуров. Подобные ошибки могут в два раза поднять изначальную стоимость проекта.
Как считает руководитель ГК «Бизнес Сити» Роман Селин, вклады в строительство дорогостоящих «холодных» складов с температурой от +5 до -21 0С оправдывают себя в двух случаях:
1) когда компания реально испытывает потребность в складах с универсальным температурным режимом
2) когда предполагается сдавать в аренду большие объемы площадей холодильно-складских комплексов.
Универсальный комплекс позволит в одном складском помещении хранить как охлажденную, так и замороженную продукцию, что ощутимо раздвинет границы круга потенциальных клиентов и поможет выйти на конкурентный рынок. И первый конкурент, отстройка от которого стоит в приоритете у нового сегмента складской недвижимости, – холодильные склады советского образца, которые даже после переформатирования не могут дать арендаторам сколь-нибудь приемлемый комплект современных сервисных возможностей.
Комментариев пока нет